Simon Berbagi Langsung Pada Pembicaraan yang Dilaporkan Dengan Amazon. Tapi Mengubah Toko Menjadi Gudang Mungkin Menghadapi Rintangan

Saham Simon Property Group melonjak Senin menyusul laporan yang mengatakan pemilik mal terbesar AS sedang dalam pembicaraan dengan Amazon untuk mengubah toko Sears dan JC Penney yang tutup menjadi gudang, karena tampaknya akan mengisi ruang kosong dan mengumpulkan lebih banyak sewa.

Saham Simon naik lebih dari 10% dalam perdagangan menjelang laporan pendapatannya setelah pasar tutup Senin.

Diskusi Amazon dengan Simon difokuskan pada mengubah beberapa ruang department store yang sakit menjadi pusat pemenuhan mil terakhir, The Wall Street Journal melaporkan Minggu, mengutip orang-orang yang akrab dengan situasi tersebut. Baik Sears dan Penney telah mengajukan perlindungan kebangkrutan - Sears pada Oktober 2018 dan Penney pada Mei - karena department store sebagian besar tidak disukai pembeli. Kedua perusahaan telah berusaha untuk menutup toko-toko yang berkinerja buruk, karena mereka mencoba untuk memperbaiki keadaan.

Simon menolak mengomentari laporan tersebut. Amazon memiliki kebijakan untuk tidak mengomentari rumor atau spekulasi, menurut pernyataan yang dikirim melalui email ke CNBC.

Menurut laporan Journal, tidak jelas berapa banyak ruang di dalam mal Simon yang dipertimbangkan oleh Amazon. Perusahaan mengoperasikan 63 lokasi Penney dan 11 toko Sears, menurut pengajuan publik terbaru perusahaan pada bulan Mei.

Analis real estat memandang potensi langkah tersebut sebagai hal yang positif, setidaknya dalam waktu dekat, mengingat betapa keras lanskap ritel telah dilanda pandemi virus corona. Sudah, lebih dari 40 pengecer telah mengajukan kebangkrutan pada tahun 2020, dan penutupan toko permanen yang diumumkan oleh pengecer tahun ini telah melampaui 4.000 dan sedang dalam kecepatan untuk memecahkan rekor baru, menurut pelacakan oleh Coresight Research.

Pemilik mal seperti Simon, pada gilirannya, berebut mencari kegunaan baru untuk ruang ritel ketika beberapa pengecer masih berkembang. Pandemi Covid-19 hanya memperburuk tantangan, dengan melukai bioskop, tempat hiburan, pusat kebugaran, fasilitas kerja sama, dan restoran. Jenis bisnis ini, hingga saat ini, telah dianggap sebagai penggunaan alternatif untuk ruang ritel, oleh Simon dan operator mal lainnya.

“Dalam lingkungan ini, akan sulit untuk mengisi kotak sebesar itu dalam jangka pendek,” kata Joseph Malfitano, pendiri firma turnaround dan restrukturisasi Malfitano Partners. “Kesepakatan dengan Amazon memberikan perbaikan cepat karena lokasi ini kemungkinan perlu dibagi lagi, yang akan memakan waktu dan uang.”

Hambatan potensial lainnya adalah bagaimana properti mal dikategorikan oleh pemerintah daerah.

Pergudangan dianggap sebagai penggunaan industri, bukan komersial. Ini berarti bekas department store mungkin perlu diubah zona, dan masyarakat sekitar serta pengecer dan restoran lain di mal mungkin tidak menyambut perubahan tersebut. Faktor lain adalah jumlah truk dan lalu lintas masuk dan keluar dari tempat parkir mal, terutama pada malam hari, kata para analis.

Gudang Amazon juga bisa menghasilkan lebih sedikit sewa per kaki persegi daripada penyewa department store biasa. Gudang biasanya membayar sewa antara $ 5 hingga $ 10 per kaki persegi, sedangkan department store dapat membayar hampir $ 20, Sandler O'Neill + Mitra analis kepercayaan investasi real estatAlexander Goldfarbsaid.

Tapi sekarang, “setiap komunitas menginginkan pendapatan pajak ... mal adalah pendorong pajak yang besar bagi komunitas,” kata Goldfarb.

Situasi mengerikan yang ditimbulkan oleh pandemi virus korona mungkin membuat masyarakat lebih bersedia menerima penyewa industri yang pindah ke pusat perbelanjaan lokal, katanya.

Rintangan lain bagi Simon adalah klausul tenancy, yang bisa dipicu saat satu atau sejumlah penyewa utama di mal meninggalkan properti. Ketentuan hukum ini pada dasarnya memberi penyewa di dalam mal kekuatan untuk menegosiasikan kembali sewa mereka, berpotensi membayar lebih sedikit uang sewa, ketika rantai department store besar menjadi gelap dan lalu lintas menurun.

"Penyewa seperti Amazon ... dapat melanggar ketentuan sewa bersama untuk penyewa lain, yang juga akan membebani uang tuan tanah," kata Malfitano.

Terlepas dari itu, kebutuhan untuk pusat pemenuhan e-niaga jelas melonjak di seluruh negeri, seringkali melebihi pasokan di pasar, karena konsumen membeli lebih banyak secara online.

Permintaan untuk real estat industri dapat mencapai tambahan 1 miliar kaki persegi pada tahun 2025, menurut laporan Juli dari perusahaan jasa real estat komersial JLL. Sebelum krisis Covid-19, sekitar 35% aktivitas sewa industrinya terkait dengan e-commerce, kata JLL. Namun kini, sebanyak 50% dari aktivitas leasing tersebut telah dikaitkan dengan industri ritel online pada tahun 2020.

Simon telah bermitra dengan pemilik mal saingan, Brookfield Property Partners sebagai salah satu dari tiga penawar yang ingin menyelamatkan Penney dari kebangkrutan, CNBC sebelumnya melaporkan. Pemberi pinjaman Penney memiliki waktu hingga tengah malam Selasa untuk memilih penawar yang menang, menurut dokumen pengadilan.

Tidak jelas apakah Simon Chief Executive David Simon akan menyebutkan kesepakatan Penney atau transaksi potensial lainnya, termasuk dengan Brooks Brothers, selama panggilan konferensi pendapatan hari Senin. Analis juga sangat ingin mendengar bagaimana tren koleksi sewa mal sejak toko dibuka kembali, dan bagaimana perusahaan real estat berusaha keluar dari kesepakatannya untuk membeli pemilik mal kelas atas Taubman. Itu menghentikan transaksi senilai $ 3,6 miliar pada bulan Juni. Tapi Taubman masih mendorongnya.

Saham Simon telah jatuh sekitar 54% tahun ini. Perusahaan memiliki kapitalisasi pasar hampir $ 21 miliar.